Premier placement en titres de créances immobiliers pour le Fonds mondial d’actifs réels Franklin

Nous sommes heureux d’annoncer que le Fonds mondial d’actifs réels Franklin (FMARF) a effectué un premier placement dans le Benefit Street Partners Real Estate Opportunistic Debt Fund II (ODF II). Il s’agit de la première incursion du FMARF sur le segment des titres de créance de rang inférieur, et plus particulièrement sur celui des titres de créance immobiliers.

Les gestionnaires du FMARF estiment que le marché des titres de créance immobiliers privés est particulièrement avantageux à l’heure actuelle et c’est ce qui a motivé leur décision de placement. Cette catégorie d’actif devrait selon eux pouvoir offrir des rendements semblables à ceux des actions, via une multitude d’options de prêts réparties dans différents secteurs. Le présent document présente l’ODF II et la thèse de placement du FMARF, se penche sur les perspectives de la catégorie d’actif et explique en quoi ce nouveau placement contribuera à la diversification du FMARF.
 

Le Benefit Street Partners Real Estate Opportunistic Debt Fund II (ODF II) est un portefeuille de placements immobiliers spécialisés à capital fixe qui investit essentiellement sur le marché intermédiaire, principalement dans des créances immobilières commerciales de premier et de second rang. Il cherche à produire de bons rendements corrigés du risque tout en préservant son capital, en investissant dans un portefeuille diversifié de titres de créance immobiliers et d’actions connexes. L’ODF II vise un taux de rendement interne (TRI) de 13 % à 16 % et un rendement comptant annualisé de 8 % à 10 %.

La stratégie s’articule autour de quatre grands éléments :

• Un réseau et un bassin d’opérations importants : Benefit Street Partners (BSP) dispose d’un vaste réseau de partenaires stratégiques qui peuvent lui offrir d’intéressantes occasions de placement en titres de créance immobiliers. Quelque 50 % des opérations émanent de relations existantes et alimentent un bassin d’opérations potentielles de plus de 1,5 G$ US.
• Une priorité au marché intermédiaire : Le fonds cible principalement les placements en titres de créance compris entre 15 M$ US et 75 M$ US et issus du marché immobilier intermédiaire américain. C’est un segment sous-exploité qui offre d’excellentes occasions de placement, compte tenu du manque de concurrence et de l’accentuation de la décentralisation du marché.
• Un savoir-faire dans le domaine des prêts multifamiliaux de transition : BSP possède une vaste expérience du secteur de l’immobilier multifamilial et a engagé 9,5 G$ US en prêts multifamiliaux depuis 2017. Ce savoir-faire lui permet de cibler d’autres types de structures de titres de créance, parfois plus complexes, comme le financement de construction et d’autres placements de transition.
• Une construction de portefeuille flexible : L’ODF II investit dans toute la structure de capital, y compris dans des titres de créance de premier rang et subordonnés, des obligations, des billets et d’autres, quand la situation s’y prête. Cette latitude lui permet de saisir les occasions de placement les plus prometteuses.
   

Le Fonds mondial d’actifs réels Franklin (FMARF) a choisi d’investir dans l’ODF II pour plusieurs raisons qui s’inscrivent en droite ligne avec sa thèse de placement et ses objectifs stratégiques :

Un marché fragmenté : Le marché des prêts immobiliers commerciaux est fragmenté et est largement sous-évalué, surtout sur le segment intermédiaire. Les prêteurs traditionnels resserrent les conditions de crédit et réduisent leur endettement; il y a là une occasion en or pour les fonds de crédit privé comme l’ODF II. Quelque 1 600 G$ US de titres de créance immobiliers arriveront à échéance au cours des trois prochaines années, et l’ODF II est bien placée pour répondre à cet immense besoin de refinancement.

Des rendements corrigés du risque intéressants : Dans le contexte de marché actuel, les 13 % à 16 % de taux de rendement interne (TRI) cible de l’ODF II et son rendement comptant annualisé de 8 % à 10 % sont particulièrement intéressants. Sa prédilection pour les titres de créance de premier et de second rang lui permet d’offrir une combinaison diversifiée d’actifs productifs de revenu capables de générer des rendements semblables à ceux des actions, mais plus sûrs.

Diversification et production d’alpha : Ce placement dans l’ODF II confère au FMARF une exposition aux titres de créance immobiliers privés et lui permet ainsi de diversifier son portefeuille au-delà des actions. Par cette incursion sur le segment des titres de créance de rang inférieur, le FMARF cherche à bonifier ses rendements corrigés du risque et à se doter de revenus plus solides et plus stables. Le FMARF cherche par ailleurs à générer de l’alpha par une évaluation des risques prudente et par sa répartition stratégique de l’actif; or, la prédilection de l’ODF II pour l’immobilier multifamilial et pour certains autres secteurs résilients répond parfaitement à cet objectif.

Une équipe de gestion expérimentée : L’équipe des placements immobiliers de BSP compte plus de 80 professionnels possédant une vaste expérience des prêts immobiliers commerciaux; on y retrouve notamment des premiers directeurs généraux qui œuvrent dans le secteur depuis plus de 20 ans en moyenne. L’équipe est réputée pour la solidité de ses rendements et pour la rigueur de son processus de placement, ce qui nous conforte encore plus dans la capacité de l’ODF II à atteindre ses objectifs de placement.
 

Les titres de créance immobiliers commerciaux restent bien orientés, surtout sur le segment intermédiaire, le marché restant sous-évalué, en raison du retrait des prêteurs traditionnels et des difficultés rencontrées par les banques régionales, ce qui crée des occasions durables pour les fonds de crédit privé comme l’ODF II. Face à cette fragmentation et à cette baisse de la centralisation du marché, les fonds bien capitalisés bénéficient d’un important bassin d’occasions de prêt intéressantes.

Le secteur de l’immobilier multifamilial reste fondamentalement solide : les loyers ne cessent d’augmenter, l’absorption nette est positive et les valorisations sont stables, du fait de l’insuffisance chronique de l’offre de logements aux États-Unis. Quelque 500 G$ US de titres de prêts multifamiliaux arriveront à échéance au cours des trois prochaines années, ce qui laisse augurer une demande de refinancement élevée dans le secteur. Les problèmes de refinancement rencontrés par les investisseurs en actions de l’immobilier en raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’élargissement corollaire des taux de capitalisation se traduisent par une augmentation de la demande de solutions de crédit privé.

Enfin, l’économie américaine reste solide : les bilans des sociétés sont sains et l’économie et la consommation continuent de croître, autant d’éléments favorables à la stabilité et aux rendements des titres de créance immobiliers commerciaux.

Le placement du FMARF dans l’ODF II coïncide parfaitement avec ses objectifs stratégiques de diversification, de production de rendements corrigés du risque intéressants et d’exploitation des occasions offertes par le marché. La prédilection de l’ODF II pour les titres de créance immobiliers du marché intermédiaire, la solidité de son bassin d’opérations, la rigueur de ses normes d’évaluation des risques et l’expérience de son équipe de gestion lui permettront potentiellement d’atteindre ses propres objectifs de placement et de contribuer positivement au rendement global du FMARF.