L'immobiler Un Brin De Réalisme

Dites-moi, comment sait-on que l’été arrive au Canada ? Les journées se rallongent, l’herbe reprend de sa verdure (enfin, à part ces quelques flambées très agaçantes de jaune de la fleur de pissenlit qui persistent), mais l’un des signes les plus révélateurs sont sans doute ces pancartes ‘Maison à vendre’ qui jaillissent un peu partout sur les pelouses à travers le pays.

Jusqu'à présent, le marché immobilier de 2021 connaît un essor sans précédent, mais ce marché ne ressemble à aucun autre. Le peu de maisons disponibles et les enchères particulièrement agressives sur celles qui sont mises en vente ont donné lieu à un déséquilibre qui devrait lancer un signal d'alarme, non seulement aux acheteurs et aux vendeurs de maisons, mais aussi à l'économie en général tout comme aux investisseurs canadiens en actions.

Demande insatiable + offre limitée = déséquilibre en fusion

En général, nous avons toutes et tous beaucoup appris sur nous-mêmes et sur nos familles au cours des 14 derniers mois de la pandémie de la COVID-19. Le travail et les études à domicile ont réuni les familles sous un même toit pendant une période prolongée (certains diront épuisante). En conséquence, le besoin d'un chez-soi agréable à vivre est devenu une priorité pour beaucoup d'entre nous.

Grâce à des taux d'intérêt plus bas que jamais, le besoin de disposer d'un meilleur espace de vie, de travail et d'études a motivé les acheteurs de maisons comme jamais auparavant. Le plus frappant est peut-être que la demande est en hausse partout dans le pays et pas seulement sur les marchés immobiliers des grandes villes. Si l'on tient également compte de la réticence des propriétaires à vendre pendant une pandémie, alors c'est la leçon rudimentaire de toute pression économique qui entre en jeu, à savoir une offre limitée et une demande croissante qui ne peuvent que faire grimper les prix.

Et ils ont bel et bien augmenté! Le prix moyen national d'une maison a atteint 716 828 $ en mars¹, soit une augmentation de 32 % par rapport à l'année précédente. Les plus fortes hausses de prix ont été enregistrées en Ontario, en Colombie-Britannique, au Québec et au Nouveau-Brunswick. L'indice des prix des maisons MLS corrigé des variations saisonnières (et du marché) a fait un bond impressionnant de 20,1 % d'une année à l'autre. Ce chiffre est corrigé pour éliminer toute distorsion découlant des diverses activités de vente sur les différents marchés du Canada.

Qu'elles aient été corrigées ou non, ces augmentations de prix sont hors normes à tous points de vue.

L'emprunt bon marché alimente la crainte de rater l'occasion

Il existe de nombreuses et diverses raisons qui ont poussé les gens à acheter ou vendre des maisons au cours de l'année écoulée. Le thème récurrent est le coût ultra bas de l'argent, le carburant qui a enflammé le marché. Les taux hypothécaires à cinq ans sont tombés jusqu'à 1,5 % (aujourd'hui beaucoup plus élevés) et l'idée de travailler à domicile dans un espace plus grand et plus confortable a été l'étincelle qui a enflammé la demande du marché immobilier.

Le Canada n'est pas le seul pays à connaître cette situation, ce phénomène de hausse des prix de l'immobilier résidentiel s'étant propagé à travers le monde en raison de la pandémie.

En qualité de professionnels en placement, nous étudions à la fois les débouchés et les risques associés aux changements rapides de prix dans toutes les catégories d'actifs. Bien que nous n'achetions pas de maisons pour votre portefeuille d'investissement, nous réfléchissons néanmoins aux répercussions macroéconomiques d'une hausse rapide des prix de l'immobilier résidentiel.

On peut, sans trop s'avancer, dire que beaucoup de Canadiens à l'heure actuelle sont en proie en quelque sorte à 'une rage' immobilière. La crainte de rater l'occasion a en partie poussé les acheteurs à faire des offres agressives. Contrairement à de nombreux autres pays, le marché immobilier canadien n'avait pas subi de correction spectaculaire pendant la crise financière mondiale de 2008. En conséquence, nous constatons un déséquilibre croissant, illustré ci-dessous :

Comme vous pouvez le constater dans la partie droite du graphique, les prix des maisons canadiennes ont atteint la stratosphère au cours des deux dernières décennies. Parallèlement, nos rentrées d'argent ont été beaucoup plus modestes, de sorte que les Canadiens ont vraiment profité de financements hypothécaires à faible taux.

En s'endettant ainsi, les Canadiens ont, dans l'ensemble, beaucoup plus de dettes et beaucoup moins de souplesse financière, surtout par rapport à nos voisins américains. La dette hypothécaire des Canadiens s'élève désormais à 1,7 billion de dollars environ, soit 85 % de la masse totale de notre économie.² La Banque du Canada a récemment indiqué que la hausse rapide des prix des maisons et le niveau d'endettement des ménages sont des facteurs de vulnérabilité importants qui menacent la stabilité financière.³

À l'international, le Canada est connu pour la place importante qu'occupent les ressources naturelles dans son économie. Compte tenu des difficultés rencontrées par le secteur de l'énergie ces derniers temps, l'immobilier est devenu le secteur de l'économie⁴ qui connaît la croissance la plus rapide.

'L'immobilier', en tant que secteur, ne se limite pas à la convention d'achat ou de vente. Il comprend également les nombreuses transactions annexes associées à la vente de maisons, notamment les aspects juridiques, le financement, l'assurance et, bien sûr, le secteur florissant de la rénovation des maisons.

Les chiffres illustrent à quel point l'immobilier est un facteur important de la croissance de l'emploi au Canada. Les graphiques ci-dessous indiquent que seuls l'immobilier (alias « FAIM ») et le secteur public (gouvernement) ont créé des emplois pendant la pandémie. Sur le graphique de droite, vous pouvez voir que l'immobilier représente désormais 20 % des emplois du secteur privé de notre pays. Ce chiffre est maintenant supérieur d'environ quatre points de pourcentage à sa moyenne à long terme au Canada.

Pourquoi est-ce important? Nous ne devons pas oublier que l'immobilier est un secteur cyclique, encore plus aujourd'hui puisque le cycle haussier que nous connaissons depuis le début du nouveau millénaire se poursuit. Tout ralentissement du marché immobilier pourrait avoir des répercussions sur les habitudes de consommation des propriétaires endettés et, éventuellement, sur la sécurité de l'emploi de près d'un cinquième de notre main-d'œuvre. L'un ou l'autre de ces résultats, ou les deux, constitueraient un frein à la croissance future de l'économie canadienne.

Critères applicables au portefeuille

La composition et la diversification d'une économie (comme celles d'un portefeuille de placements) sont des mesures de sa force et de sa résilience. Lorsqu'il s'agit de vos portefeuilles, nous voulons profiter des débouchés de la diversification pour accroître les rendements et atténuer les risques. Pour l'instant, nous demeurons optimistes à l'égard des marchés canadiens.

En ce qui concerne les actions canadiennes, le mécanisme de relance mondiale devrait continuer à exercer une pression à la hausse sur les prix des matières premières, ce qui devrait profiter à de nombreuses entreprises canadiennes œuvrant dans le secteur des ressources. Par ailleurs, nous prévoyons que les entreprises canadiennes bénéficieront de retombées favorables des initiatives de dépenses du gouvernement américain, de la reprise des voyages et du tourisme, et de la débridation de la demande refoulée au fur et à mesure que les économies se déconfinent. Du point de vue du style, nous considérons le Canada comme une façon plus axée sur la valeur (finances, énergie) de participer à la reprise de l'après-pandémie menée par les États-Unis cette année.

Toutefois, nous jugeons aussi qu'il est de bon ton de tempérer notre enthousiasme pour les actions canadiennes en raison du retard accumulé de notre programme de vaccination qui retardera le redémarrage de notre économie. Outre ce décalage de la reprise, les Canadiens ont contracté d'importantes dettes, publique et personnelle, pendant la pandémie. Les dettes encourues entravent leur souplesse financière future et la dette hypothécaire actuelle pourrait s'avérer un obstacle à la croissance et à la consommation futures si les taux d'intérêt venaient à augmenter ou si le marché immobilier amorçait un repli.